【2025年最新版】ハワイの不動産購入・投資で「コンドミニアム」を選ぶメリット・デメリットとは

穏やかな気候の中で美しい景観やビーチが楽しめるハワイは、観光のみならず不動産投資でも人気のリゾート地です。

そんなハワイで不動産を購入しようと考える際、まずはコンドミニアムを検討する方も多いのではないでしょうか。

今回はハワイの不動産におけるコンドミニアムのメリット・デメリットについて解説していきます。

コンドミニアムとは？

コンドミニアムとは、日本で言うところの分譲集合住宅および分譲マンションにあたる不動産物件のことです。

ハワイの場合、短期～中期の宿泊を望む旅行客やリゾート地での生活を希望する滞在者からの需要が高く、単なる住居というよりは滞在中有意義に過ごすための最新式キッチンや共用設備を備えた高級マンションという意味合いが強いといえるでしょう。特にハワイの中心部であるワイキキやアラモアナは、高級なコンドミニアムが立ち並ぶ一等地として知られています。

もちろん、日本でも沖縄などではコンドミニアムが比較的多く建てられていますが、 ハワイには日本には無いバカンスシーズンの存在がありますので、その需要の高さは比べ物にならないでしょう。

ハワイの不動産購入でコンドミニアムを選ぶメリット

ハワイのコンドミニアムには、次のようなメリットが存在します。

セキュリティ面で優れている

通常、コンドミニアムの共用部分は管理会社や自治組合に委託される形で、管理が行われています。そのため、戸建てとは違いオートロック仕様かつ警備員が常駐しているため、セキュリティ面で安心が持てる点は大きなメリットでしょう。ハワイはそこまで犯罪が多い地域ではありませんが、日本と比べるとやはりセキュリティ面での充実は必要です。

住まいとしての安全性が保証されているという点は、不動産を所有するオーナーだけではなく賃貸として借りる側にとっても信頼材料となるでしょう。

共用設備や家具・キッチン付の物件が多数ある

ハワイの中心部に立ち並ぶような、高級なコンドミニアムであれば、プールやレクリエーション施設、ジム施設、パーティールーム、バーベキュースペースなどの共用設備が充実しているのも強みです。ゲストを招いて優雅なパーティーなども楽しめます。

また、キッチン付きの物件がほとんどで、自炊生活者のニーズをカバーすることも可能です。ハワイは物価がやや高い傾向にあるため、外食を控えて節約したい滞在者や旅行客の需要があるでしょう。

資産として価値の安定性が期待できる

ハワイは島が集まって構成されている地域ですので、土地や物件の活用範囲、件数に限りがあります。その関係から住宅が後から大幅に増えて、所有物件の価値が下がるという事態を回避しやすいのも魅力です。

また、市場に合わせた賃料設定をしておけば、短期～中期でコンドミニアムを借りたいという旅行者が定期的に見込めるため、よほどアクセスが不便な場所でなければ、ある程度安定した資産価値が期待できます。

コストパフォーマンスが高い

ハワイの不動産購入を考えた時、コンドミニアムタイプか戸建てタイプどちらを購入するのかという点で悩まれる方も多いでしょう。コストパフォーマンスの高さで考えるとコンドミニアムタイプのほうが適しているでしょう。

ハワイのコンドミニアムは戸建て物件よりも購入費が安価で済みますし、家具代・水道料金なども購入費用に含まれていることが多いです。住居としての準備や費用の負担で煩わしい思いをしにくい傾向にあります。バケーションレンタルとして旅行客に貸し出す運用法と自身の別荘として活用する運用法のどちらも選択できるので、購入後の扱い方で悩むことも無いでしょう。

ただし、コンドミニアムの場合、利益に影響を与える固定資産税が地域の規則や運用方法によって変化するので注意してください。具体的には、ホノルルでは「リゾートゾーン（Hotel and Resort Zone）」と「住宅ゾーン（Residential Zone）」に分かれており、主な税率も下記の通り異なります。

1 Residential（居住用住宅）

　税率：$3.50／$1,000（評価額）

　対象：ホームステッド免税が適用される、自宅として使用されている住宅

　評価額が1,000,000ドル未満

2 Residential A（非居住用・高額住宅）

　Tier 1（評価額 $1,000,000 まで）：$4.00／$1,000

　Tier 2（評価額 $1,000,000 超）：$11.40／$1,000

　対象：ホームステッド免税なし（例：セカンドハウス、賃貸物件）

　評価額が1,000,000ドル以上

　住宅ゾーンにある一戸建てまたはコンドミニアム

3 Hotel & Resort（ホテル・リゾート）

　税率：$13.90／$1,000（評価額）

　対象：ホテル、リゾート、短期バケーションレンタル等の商業宿泊施設（許可を得た物件）

※2025年6月4日時点

出典： ホノルル市郡の不動産評価課（Real Property Assessment Division）の公式ウェブサイト

利益面を考慮するならニーズや立地のみならず税制も把握した上で、運用計画を立てるのが望ましいです。

また、各地区の規則により、コンドミニアムは30日以上の契約を行うのが一般的ですが、

2022年施行のBill 41（ホノルル市短期賃貸規制法）により、ワイキキなどのリゾートゾーンを除く多くのエリアでは“最低宿泊日数が90日以上”と規定が盛り込まれました。この規定は最終的に法定な異議申し立てにより施行が阻止されましたが、短期賃貸を検討する際は、最新の法規制やゾーニング情報を確認することが重要です。

ハワイの不動産購入でコンドミニアムを選ぶデメリット

ハワイの不動産運用でコンドミニアムを購入するメリットは、上記で紹介した通り多数存在します。ただし、次のようにデメリットとなる部分もあるので注意しましょう。

部屋を利用する際は管理規約に従う必要がある

コンドミニアムでは、物件毎にペットの可否や生活上のルールなど管理規約が細かく定められています。一室のオーナーであっても部屋を使用する以上は、各規約を守らなければいけません。この点は、居住者の生活スタイルに大きく影響する事柄なので、好みが分かれる部分です。

また、物件の中でも自分の部屋以外が共用部分となる関係で、自分の財産として扱えないのもポイント。照明の電池交換や備品の交換を無許可で行うことができません。

管理やメンテナンスが十分に行われていないケースもある

前述した通り、たとえ部屋の所有権を持っていても共用部分に手を加えることができません。これは、裏を返せば物件の管理が不十分であっても自身の手で修復したり備品を揃えたりしにくいということになります。当然、管理が適切に行われていない物件は賃貸としての魅力が大きく下がりますので、利益率に影響が出るのは言うまでもありません。

管理費や電気代が上昇傾向にある

老朽化した建物では、必要な修繕や改修工事のために管理費が引き上げられることがあります。物件によっては7～8年周期で大規模修繕を行うため、事前に情報を得ることが重要です。 また、ハワイでは近年電気料金が高騰しており、2025年1月時点で全米で最も高い水準となっています。ハワイ州は発電の多くを輸入原油に依存しており、原油価格の変動が電気料金に大きく影響しています。こういった要因を背景に、近年、電力使用を抑制でき環境に配慮した新築コンドミニアムも竣工予定となっています。

出典： Electricity Rates by State

部屋の位置によっては直射日光や暑さが気になる

ハワイの高級マンションやホテルの部屋にありがちなのが、リゾート地ならではの景色やオーシャンビューを見渡せるように設置された大きな窓。こうした独特の作りは直射日光が入りやすく、気温が常に高くなりやすいというデメリットも持つため良いことばかりではありません。

カーテンやブラインドを設置するなどの工夫をしないと、昼間はまぶしく暑い生活を強いられることになるでしょう。こちらもバケーションレンタルとして提供する際に、借り手の懸念材料となり得る要素です。

まとめ

ハワイで不動産の購入を検討をする際に、色々な形態の物件の中から多くの方がまずは考えるコンドミニアム。 コンドミニアムのメリット・デメリットをしっかりと理解したうえで、後悔のない不動産購入に進みましょう。

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※本記事は、2025年時点での情報をもとに作成しており、米国不動産購入・売却に伴う各種ルールや税率は変更される可能性がございますので、必ずCPA（米国公認会計士）等の税務アドバイザーに最新情報をご確認の上、ご対応くださいますようお願い致します。