ハワイ不動産を購入したらこれだけはやっておこう

ハワイの不動産を購入する際に、あわせてやっておくべきことはあるのでしょうか。

日本でも不動産を購入する際には、銀行でローンを組んだり、マンションであれば管理会社と契約したり、税金の支払いをしたりする必要があります。ハワイで不動産を購入したときにも、同じような手続きが必要になるのでしょうか。

そこでこの記事では、ハワイで不動産を購入したときにやるべきことについて見ていきます。

銀行口座の開設

ハワイで不動産を購入するときには、まず銀行口座を開設するところからはじめる必要があります。

ハワイの不動産をローンで購入しようと考えた場合、日本の銀行で住宅ローンは組むことができません。そのため、現地の銀行のローンを使うことも考慮に入れる必要があります。

日本在住者がハワイの不動産を購入する場合は、購入物件の半分程度を自己資金で用意する必要がありますが、この条件さえクリアできればハワイの銀行でローンを借りることができます。

海外の銀行からローン融資を受けようとすると、さまざまな条件がついてくることが多いのですが、ハワイの場合は、日本からの不動産購入も快く受け入れており、日本語の窓口や日本語の書類を用意している銀行もありますので、比較的融資を受けやすい体制が整っているといえるでしょう。

物件の管理契約

ハワイで不動産を購入した場合は、物件の管理契約を結んだ方がよいでしょう。遠く離れた日本からでは現地の様子を詳しく知ることはできません。

たとえば、所有している部屋の水道が壊れて水漏れしてしまっていても、日本からではその状況を知ることは難しいでしょう。水漏れで所有する物件に被害があるだけならまだしも、階下の部屋に被害を与えてしまったとなれば、より大きなトラブルにつながりかねません。

投資物件ではなく別荘として利用する場合でも、年に1、2回程度使用するだけでは状況を把握するのは困難です。自分が利用していないときに、屋根や壁のひび割れなどから雨漏りして、部屋の中の家具が台無しになる可能性もあります。

こういうトラブルを避けるためにも、現地の管理会社と物件の管理契約を結ぶ方がよいのです。

物件管理会社との管理契約を結ぶ

物件管理会社との契約には、別荘管理、短期賃貸管理、長期賃貸管理、ホテルレンタルというような種類があります。

日本ではなじみのない管理方法ですので少し説明を加えます。

別荘管理は賃貸収入を目的としない別荘として利用する場合の管理方法です。

短期賃貸管理や長期賃貸管理は、不動産物件を賃貸として貸し出すことを目的とした管理方法です。長期賃貸管理は年間を通じて貸し出し、短期賃貸管理は一時的な利用に供するために貸し出す（バケーションレンタル）ところに違いがあります。

ホテルレンタルは、購入した物件をホテルに預けて貸し出す方法です。自分が利用しない期間、ホテルを通じて貸し出しをすることで、効率良く部屋を利用することができます。

それぞれ、管理会社と契約を結ぶことでトラブルを未然に防いだり、効率良く部屋を貸し出したりすることができるようになります。

管理組合への加入

ハワイのコンドミニアムを購入した場合は、所有者が集まってつくられた管理組合にも加入しなければなりません。

日本からでは管理組合からの通知などを確認するのも大変ですので、管理会社に代行を頼むことで管理組合との連絡を取るようにするとよいでしょう。

保険

ハワイで不動産を購入したら、忘れずに保険に加入するようにしましょう。アメリカは訴訟大国です。いつどのようなことで訴訟に巻き込まれるか分かりません。

ハワイでは、一戸建てや持ち家が対象になる保険とアパートなどの賃貸物件が対象になる保険、コンドミニアムやタウンハウスが対象になる保険の3つの種類に分かれています。

また、保証の対象が細かく分かれていることも特徴です。建物だけでなく、家財などの個人の所有物に対する保険だけでなく、第三者の誰かが家で転んで怪我をしてしまったときにも利用できる保険や、家でパーティーをして誰かが食中毒になってしまったときに使える医療保険のように、訴訟大国アメリカならではの保険があります。

自分が所有する物件や家財などの所有物、利用用途などにあわせて保険に加入することをおすすめします。

税金の支払いと確定申告

ハワイで不動産を所有したら、ハワイでも税金の支払いと確定申告が必要になります。それでは、次に支払わなければならない税金について詳しく見ていきましょう。

固定資産税

ハワイの固定資産税率は次の要素で決まります。 地域(ハワイ島、オアフ島、マウイ島、カウアイ島)、居住者(居住者本人が所有しているかどうか)、物件の種類 (コンドミニアム、ホテルなど)、そして固定資産税評価額です。

GETとTAT

アメリカの多くの州では日本の消費税のようなものとしSales Taxを課税しますが、ハワイではGeneral Excise Tax（GE TAX）という税を課税します。Sales TaxとGE Taxの最も大きな違いは、Sales Taxは消費者が負担するのに対して、GE Taxは販売者が負担するという点です。

ハワイは世界有数の観光地です。日本の消費税にあたるGE Taxの他に、短期宿泊者が支払う必要があるTA Taxがあります。TA TaxとはTransient Accommodation Taxの略でホテル税、宿泊税とも呼ばれています。

確定申告

ハワイで不動産投資を行う場合は、ハワイでも確定申告をする必要があります。ハワイで賃貸物件を所有している場合、家賃収入を得ることになりますので所得税を納税する必要があります。ハワイでは所得税は州税と連邦税にわかれておりそれぞれ納税が必要です。

申告は難しくハワイ州の公認会計士に依頼することがほとんどです。なお、課税される税額も少額のことが多いようです。

修繕とリフォーム

ハワイでコンドミニアムを所有している場合、HOA（Home Owner’s Association Fee）と呼ばれる管理費用がかかります。

このHOAには、日本のマンションのような修繕積立金だけではなく、水道代やガス代、共有施設利用料、インターネット代などが含まれていることが多いようです。

コンドミニアムの場合、リフォームをするには一般的に管理組合の許可が必要です。日本とは違い工期の遅れや物品の破損などのトラブルが起きやすいので、工事の管理を行うコントラクターなどに依頼するとよいでしょう。

賃借に出す場合にすること

ハワイに所有する物件を賃貸に出す場合は、管理会社を必ず入れるようにしましょう。ハワイの物件は古い建物であることが多く、その分トラブルも多くなります。

日本に居住しながらハワイの物件を貸し出す場合は、物件に目が行き届きませんので、トラブルが起きても対応ができません。管理会社に依頼することで、トラブルを未然に防ぎ、またトラブル発生時にも適切に対処してくれます。

したがって、信頼できる管理会社を選ぶことが重要になりますので、賃貸に出す前に管理会社探しをするようにしましょう。

まとめ

ハワイで不動産を所有する場合は、さまざまな手続きをしなければなりません。とくに、物件を賃貸に出すときなどは、信頼のできる管理会社を選び、しっかりと保険に入った上で貸し出すようにした方がいいでしょう。

日本にいながらハワイの物件の状況を確認したり、トラブルに対応したり、税金の支払いなどの手続きをするなどの対応を行うのは難しいと言えます。あなたの代わりに対応してくれる、信頼のできる管理会社と契約することで、こうした問題を解決することができるでしょう。