ハワイ不動産購入後の修繕・リフォームについて

ハワイでコンドミニアムを購入して不動産投資をしようと考えている方にとって気になることは、購入した後にかかる費用ではないでしょうか。

日本でもマンションを購入したときは管理費や修繕積立金などが必要になりますが、ハワイでコンドミニアムを購入した場合はどのようになっているのでしょうか。また、リフォームや修繕をするときに注意しなければならない点は何でしょうか。

今回は、ハワイで不動産を購入した後にかかる管理費や修繕積立金などの費用や、リフォームを行うときの注意点などについて詳しく見ていきたいと思います。

ハワイ不動産における管理費と修繕積立金とは？

購入後の管理に費用がかかる不動産といえば、日本はマンションが代表的でしょう。日本でマンションを所有している場合、管理費や修繕積立金といった費用を毎月支払うのが一般的です。

日本のマンションの場合、管理費に含まれる費用は、廊下や階段など共用部分の清掃やエレベーターの保守点検など、建物を管理するために必要となる費用のことを指しています。建物のメンテナンスを目的とする修繕積立金は管理費とは別になっていることがほとんどだと思います。

それでは、ハワイでコンドミニアムを購入した場合はどのようになっているのでしょうか。

ハワイでコンドミニアムを所有している場合、HOA（Home Owner’s Association Fee）と呼ばれる管理費用がかかることが一般的です。

このHOAには、日本のマンションの場合にかかる修繕積立金だけではなく、水道代やガス代、共有施設利用料、インターネット代などが含まれていることが多いようです。

日本では、たとえば70～80㎡クラスのマンションの場合、管理費と修繕積立金をあわせても、25,000〜35,000円ぐらいのところが多くなっています。

これに対してハワイのコンドミニアムの場合は、70〜80㎡クラスで600〜1,000ドルくらいかかることが多いようです。日本円に換算すると66,000〜110,000円（1$=110円で換算）にもなります。

購入した物件によってHOAの内容にも違いはありますが、共有部分の管理料と施設使用料、水道代やガス代、建物のメンテナンスに必要な修繕積立金などは、ほとんどの場合HOAに含まれています。

ハワイの物件は中古も多いため修繕費が高めになることと、共有施設としてプールがある場合はその水道料金などもHOAに含まれるので、日本の管理費等と比べて割高に感じられるのではないかと思います。

また、ハワイのコンドミニアムの中にはホテル機能がついたホテルコンドミニアムもあります。こうしたホテルコンドタイプのほうが、普通のコンドミニアムより管理費が高いことが一般的です。

これは、普通のコンドミニアムと比べて、ホテルを運営するためにスタッフの人件費が増えることや、ホテルの機能を維持・管理するために必要となる費用がかかるためです。

ホテルのグレードによっても異なりますので、ホテルコンドタイプの管理費がすべて高いわけではありませんが、少なくとも日本のいわゆる管理費とは異なることはご理解いただけるでしょう。

リフォームや修繕をする際の注意点（安心してできる方法）

(1)注意して確認した方がよい箇所

コンドミニアムのような不動産を所有している場合、トラブルはつきものです。とくに古い建物も多いハワイでは、トイレや浴槽、シンクなどの水漏れ、汚水の逆流など水回りに問題があることが多いようです。

ハワイの建物はバスルームの中にトイレと浴槽があることが多く、こうしたトラブルが広がると、トイレや浴槽だけの工事ではなく、バスルーム全体を修理しなければならなくなることもあります。

普段から水漏れなどに注意を払い、必要があればプロによる点検やメンテナンスを行うことで、トラブルを最小限にとどめることができます。

また、窓に設置するタイプのエアコンですが、古い製品の場合は冷却水が外に流れ出す仕組みになっています。こうしたエアコンを使い続けると、コンクリートを侵食する可能性があるため、新しいものに交換する方がよいでしょう。

冷蔵庫やコンロ、洗濯機・乾燥機などが古い場合は、新しい製品に取り換えることで電気代の節約になる場合もあります。

(2)リフォームには許可が必要な場合も

ハワイではリフォーム工事を行う際に、政府からの許可取得からはじまり、資材の発注、工事の施工までいずれもペースが遅いのが一般的です。迅速に工事が進むことが多い日本とは異なり、ハワイでの工事には通常長い時間がかかります。

住宅のリフォームで間取りを変える工事や、電気工事や水道管工事の場合には、市郡政府の許可が必要になります。許可を取得するのには時間がかかることも多いので、余裕を持って申請をしましょう。

またコンドミニアムやタウンハウスの場合は、建物の管理人や管理組合などの承認が必要になる場合もあります。

リフォームを行う際は、工期の遅れや物品の破損などの思わぬトラブルがつきものです。自分で管理するのは大変なので、工事の管理をしてくれるコントラクターやデザイナーに頼むと手間がかからずスムーズに工事を進めることができるでしょう。

まとめ

ハワイでコンドミニアムを購入した場合、HOAと呼ばれる管理費がかかることが一般的です。このHOAは日本でいう管理費や修繕積立金に加え、水道代やガス代、インターネット代などが含まれています。

また、ホテルタイプのコンドミニアムの場合や、プールがついているコンドミニアムの場合には、HOAが高くなることが多いため、日本のマンションと比べると管理費用は高くなります。

古い物件の多いハワイでは、修繕費用がかさむことも多いようです。こまめに物件をチェックし、修理が必要な箇所は早めに修理をすることで、この修繕費用を抑えることができます。

ハワイでの工事は、政府の許可が必要なこともあり、また日本のようにスムーズに工事が進むことは少ないので、コントラクターやデザイナーなどに依頼して工事を管理してもらうことも検討した方がよいでしょう。