ハワイ州不動産売買契約書（Purchase Contract）セクションD〜Fの解説🧐

SECTION D: ADDENDA ／ 付属文書

本契約書（主契約）に添付して一体化させる、追加の特約（アデンダム）やディスクロージャー（開示書面）を指定するセクションです。

D-1 Addenda

【原文 / English】

原文（英語）を開く

The following addenda, if checked, are attached to and made a part of this Purchase Contract. Fill in all blanks. Write "NA" if not applicable. Each attached addendum must be properly signed and initialed (as applicable).

• 【和訳】
  以下の付属文書は、チェックを入れた場合、本売買契約書に添付され、その一部を構成するものとします。すべての空欄に記入してください。該当しない場合は「NA」と記入してください。添付される各付属文書には、適切に署名およびイニシャル（該当する場合）がなされていなければなりません。

• 【解説】
  ハワイの不動産取引では、物件の特性（現状渡し、借地権、コンドミニアムなど）や購入条件（特定ローンの利用など）に合わせて追加の契約書を添付します。ここにチェックされた書面は、主契約と同等の強い法的効力を持ちます。

• 主な付属文書リスト（選択肢）の内容解説:

  • "As Is" Condition: 現状渡し特約。売主に引き渡し後の修理義務を負わせない場合にチェックします。
  • Dual Agency Disclosure and Consent: 双方代理の開示と同意書（SECTION A-1(c)に関連）。
  • FHA Financing / VA Financing: 政府系ローン（FHA融資や退役軍人省融資）を利用する場合の特約。
  • Lead-Based Paint Disclosure: 1978年以前に建てられた建物に義務付けられる鉛系塗料の開示書。
  • Plain Language: 契約書を平易な専門用語以外の言葉で説明・補足する文書。
  • Post Closing Occupancy Contract: 決済（引き渡し）完了後も、売主が一定期間そのまま住み続ける場合の賃貸借等の特約。

---

SECTION E: PROPERTY ／ 物件

取引の対象となる不動産の法的定義や、売買代金に含まれる備品（インクルージョン）、太陽光発電システムやセキュリティシステムの扱いについて詳細に規定するセクションです。

E-1 Description

【原文 / English】

原文（英語）を開く

Tax Map Key: Div. ( ) / Zone ( ) / Sec. ( ) / Plat ( ) / Parcel(s) ( ) / CPR(s) ( ) (if applicable). All of that certain [ ] fee simple [ ] leasehold property, described as follows: The full legal description will be provided in the title report.

• 【和訳】
  不動産地番（Tax Map Key / TMK番号）：第（ ）区 / 第（ ）ゾーン / 第（ ）セクション / 第（ ）プラット / 第（ ）パーセル / CPR番号（ ）（該当する場合）。以下に記述される、［ ］完全所有権（フィー・シンプル）または［ ］借地権（リースホールド）の特定の物件のすべて：詳細な法的記述は権原報告書（タイトルレポート）にて提供されます。

• 【解説】
  ハワイにおける不動産の識別番号である「TMK（タックス・マップ・キー）番号」を記入し、土地の権利形態が「完全所有権（土地も購入者のもの）」か「借地権（地主に地代を払う）」かを選びます。

E-2 Inclusions

【原文 / English】

原文（英語）を開く

Unless otherwise excluded below in Paragraph E-4, sale includes all built-in furniture; attached existing fixtures; built-in appliances; electrical, gas and plumbing fixtures/systems; attached flooring materials; and the following indicated items. Seller will not substitute any Inclusions. Fill in all blanks. Write "NA" if not applicable:

• 【和訳】
  以下のパラグラフ E-4 で別途除外されない限り、売買にはすべての造り付け家具、固定された既存の造作（フィクスチャー）、ビルトイン家電、電気・ガス・配管の設備およびシステム、固定された床材、ならびに以下に示される項目が含まれるものとします。売主は、これらを別のものに差し替えてはなりません。すべての空欄に記入し、該当しない場合は「NA」と記入してください。

• 【解説】
  物件の価格に含まれる設備（エアコン、冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、レンジ、食洗機、プール設備など）のチェックボックスに印をつけます。売主は、インスペクション時についていた良質な家電を安物に勝手にすり替えて引き渡すようなことは禁止されています。

E-3 Inclusion of Furnishings

【原文 / English】

原文（英語）を開く

Inventory of furnishings is: (a) [ ] attached (b) [ ] to be provided to Buyer by (date). If Seller does not provide the inventory list to Buyer within the specified time period, Buyer may elect to terminate this Purchase Contract pursuant to Paragraph O-3. (c) If Buyer is not satisfied with the inventory list, Buyer may elect, within ( ) days after receipt of the inventory list, to terminate this Purchase Contract pursuant to Paragraph O-2.

• 【和訳】
  家具・什器類の目録（インベントリー）は、以下の通りとします：(a) ［ ］本契約書に添付、(b) ［ ］（ ）日までに売主から買主へ提供される。売主が指定された期間内に目録リストを買主に提供しない場合、買主はパラグラフ O-3 に基づき、本売買契約を解除することを選択できます。(c) 買主が目録リストに満足しない場合、買主は目録リストの受領後（ ）日以内に、パラグラフ O-2 に基づき本売買契約を解除することを選択できます。

• 【解説】
  家具付き（家具譲渡）物件の場合の規定です。売主は引き渡す家具の「目録リスト」を作成する義務があり、買主はその内容を確認して納得がいかなければ、期限内であれば契約を白紙に戻す（解約する）ことができます。

E-4 Exclusions

【原文 / English】

原文（英語）を開く

The following items are specifically excluded:

• 【和訳】
  以下の項目は明確に除外されます：

• 【解説】
  E-2の規定により、通常であれば家についてくるはずの固定物や家電の中で、売主がどうしても新居に持っていきたい特定のアイテム（例：思い出のシャンデリア、特定の特注の備品など）がある場合にここに明記して除外します。

E-5 Inclusion of Photovoltaic Systems

【原文 / English】

原文（英語）を開く

(a) The sale includes a photovoltaic system(s) which is (select all that apply): [ ] Owned [ ] Leased [ ] Energy Purchase Agreement [ ] Pre-paid Lease [ ] Other

• 【和訳】
  (a) 本売買には、以下の形態に該当する太陽光発電（ソーラー）システム（該当するものすべてを選択）が含まれます：［ ］売主による所有、［ ］リース、［ ］電力購入契約（PPA）、［ ］前払い済みリース、［ ］その他

• 【解説】
  ソーラーパネル（太陽光発電）がついている物件の扱いに関する条項です。システムが売主の「持ち物（一括払い済み）」か、それとも「リースや電力契約（毎月の支払い義務が残っている）」かを明確にします。

• 書類提出と買主の権利に関する原文・和訳:

  【原文 / English】

  原文（英語）を開く

  (b) No later than ( ) days after the Acceptance Date, Seller will provide Buyer all applicable and available documents... (c) Upon receipt of the documents Buyer will have ( ) days (or fifteen (15) days if left blank) to rescind and terminate the Purchase Contract pursuant to Paragraph O-2. 　
  
  

• 【和訳】
  (b) 受諾日から（ ）日以内に、売主は買主に対し、適用可能かつ入手可能なすべての関連書類（承認済み許可証、管理組合の承認書、系統連系契約書、維持管理・サービス契約書、取扱説明書、保証書など）を提供するものとします。(c) 書類の受領後、買主は（ ）日間（空欄の場合は15日間）、パラグラフ O-2 に基づき本売買契約を撤回し解除するための猶予を持つものとします。

• 【解説】
  リースなどの場合、買主がその毎月の支払い義務や契約内容を引き継ぐことになるため、売主はすべての契約書類を開示する義務があります。買主は書類を精査し、条件が不利であると判断した場合は無償で解約できます。

E-6 Inclusion of Security Alarm Systems

【原文 / English】

原文（英語）を開く

As part of the Seller's Disclosure Statement, Seller will provide all applicable and available documents related to the Alarm System including but not limited to Contracts, Leases, Warranties, Owner's Manual, Approved Permit(s), Association Approval(s).

• 【和訳】
  売主の開示申告書（ディスクロージャー・ステートメント）の一部として、売主はアラーム（防犯セキュリティー）システムに関連する、契約書、リース契約、保証書、取扱説明書、承認済み許可証、管理組合の承認書を含む、適用可能かつ入手可能なすべての書類を提供するものとします。

• 【解説】
  セキュリティシステム（ADTなど）が設置されている場合もソーラーパネル同様、リース契約や月々の監視費用が発生することが多いため、売主は契約に関する全書類を買主に開示しなければならないと定めています。

SECTION F: CLOSING ／ 決済・引き渡し

不動産の所有権が売主から買主に正式に移転する「決済（クロージング）」に関する具体的な手続きや、費用の割り当てを定義するセクションです。

F-1 Closing

【原文 / English】

原文（英語）を開く

For purposes of this Purchase Contract, "Closing" will be the date when all appropriate conveyance documents are recorded in the Bureau of Conveyances of the State of Hawai'i (the "Bureau of Conveyances"). Should either party fail to sign and deliver to Escrow all the required documents to record within the timeframe required by escrow to record on the Closing Date, then the other party may elect to terminate this Purchase Contract pursuant to Paragraph O-1.

• 【和訳】
  本売買契約における「決済（クロージング）」とは、すべての適切な譲渡証書がハワイ州登記局（Bureau of Conveyances）に登記された日付とします。いずれかの当事者が、決済日に登記を行うためエスクローが要求する期間内に、登記に必要なすべての書類に署名してエスクローに引き渡さなかった場合、他方の当事者はパラグラフ O-1 に基づき、本売買契約を解除することを選択できます。

• 【解説】
  ハワイにおける取引完了（引き渡し）の瞬間は、鍵の手渡しや代金の振込時ではなく、「州の登記局に正式に登記（レコード）された瞬間」と定義されています。書類提出などの遅延は契約不履行（デフォルト）となり、解約対象になります。

F-2 Closing Date

【原文 / English】

原文（英語）を開く

The "Closing Date" will be ( ). If the Closing Date falls on a day the Bureau of Conveyances is closed, the Closing Date will be the next day when conveyance documents can be recorded.

• 【和訳】
  「決済日」は（ ）とします。ハワイ州登記局が閉局している日に決済日が当たった場合、決済日は譲渡証書の登記が可能な翌日となります。

• 【解説】
  具体的な決済日を記入します。「契約締結日から30日後」などが一般的な書き方となります。土日や祝日などで登記所が閉まっている場合は、契約書内で記載しない限りは翌営業日となります。

F-3 Change to the Closing Date

【原文 / English】

原文（英語）を開く

[Choose Paragraph F-3(a) OR F-3(b).]

• 【和訳】
  パラグラフ F-3(a) または F-3(b) のいずれかを選択してください。］

• 【解説】
  決済日を変更（延長）できる権利について、以下のどちらのスタンスを取るかを選びます。

(a) Unilateral Right to Extend

【原文 / English】

原文（英語）を開く

Either party may extend the Closing Date up to ( ) days ("Extension Period") by delivery of written notice to the other party prior to the Closing Date. If one party exercises the unilateral right to extend for a portion of the Extension Period, then either party has the unilateral right to extend the Closing Date for any unused portion. Once the full Extension Period is used by one or both parties then time will be of the essence, and there will be no further unilateral right to extend by either party and the Closing Date may not be further extended unless Buyer and Seller agree in writing. Time frames measured from the Closing Date will be measured from the extended Closing Date.

• 【和訳】
  一方的延長権：いずれの当事者も、決済日より前に他方の当事者へ書面による通知を届けることにより、決済日を最大（ ）日間（「延長期間」）延長することができます。一方の当事者が延長期間の一部について一方的延長権を行使した場合、いずれの当事者も未使用の残りの期間について決済日を一方的に延長する権利を有します。一方または双方の当事者によって延長期間がすべて消費された後は、時間の厳守（タイム・イズ・オブ・ジ・エッセンス）が適用され、それ以降はいずれの当事者にも一方的な延長権は認められず、買主と売主が書面で合意しない限り決済日をさらに延長することはできません。決済日から起算される期間は、延長された決済日から測定されるものとします。

• 【解説】
  相手の同意を得ることなく、指定された日数（例：7日間〜14日間など）であれば、書面通知1つで決済日を後ろ倒しにできる柔軟な権利です。ローンの審査遅延などに備えてチェックされることが多い条項です。ただし、この予備期間を使い切った後は一切の延長が許されない状態（Time is of the essence）になります。

(b) Time is of the Essence

【原文 / English】

原文（英語）を開く

Time is of the essence and the Closing Date may not be extended unless Buyer and Seller agree in writing.

• 【和訳】
  時間の厳守：時間は不可欠の要素（タイム・イズ・オブ・ジ・エッセンス）であり、買主と売主が書面で合意しない限り、決済日を延長することはできません。

• 【解説】
  上記(a)のような自動的な猶予期間を一切認めず、最初の決済日を絶対的な期限とする厳しい条件です。1日でも遅れれば即座に契約違反とみなされるリスクがあります。

F-4 Escrow

【原文 / English】

原文（英語）を開く

This transaction will be escrowed by Escrow Company: [ ] Branch Office: [ ] Escrow Officer: [ ] Email address: [ ] Phone number: [ ] The parties will provide to Escrow fully executed copies of this Purchase Contract and any addenda, amendments, and documents which are required by Escrow by the next business day. The parties further agree to promptly execute appropriate or customary documents when requested by Escrow.

• 【和訳】
  本取引は、以下のエスクロー会社によってエスクロー手続きが行われるものとします：会社名（ ）、支店（ ）、エスクロー担当者（ ）... 当事者は、完全に執行された本売買契約書および付属文書、修正文書の写しを、翌営業日までにエスクローに提供するものとします。さらに当事者は、エスクローから要請された場合、適切または慣習的な書類を速やかに執行することに同意します。

• 【解説】
  本取引を担当する中立な第三者機関である「エスクロー会社」の指定と、当事者の手続義務について定めています。

  • エスクローの役割: ハワイの不動産取引では、売主と買主の直接の金銭・書類のやり取りを行わず、中立なエスクロー会社が取引資金（手付金や残金）と登記書類を一時的に預かり、条件がすべて整った段階で安全に決済（登記と資金の送金）を代行します。
  • 書類提出の迅速性: 契約が成立（受諾）した場合、翌営業日までに完了した契約書一式をエスクローに送付しなければなりません。
  • 協力義務: 取引期間中、エスクローから指示される確認書類や決済に必要な書面（名義確認書や精算案内など）に対し、売主・買主は速やかに署名・対応する法的義務を負います。

F-5 Prorations and Closing Adjustments

【原文 / English】

原文（英語）を開く

Based on a thirty (30) day proration, Escrow will prorate the following, if applicable, as of the date of closing: real property tax, lease rents, interest on assumed obligations, mortgage and other insurance premiums, tenant rents, private sewer, marina, association billed utilities, maintenance and association fees, and ( ). When applicable, Escrow will charge to Seller and credit to Buyer the amount of any tenant's security deposit.

• 【和訳】
  30日ベースの日割り計算に基づき、エスクローは決済日（引渡日）基準で、該当する場合に以下の項目を日割り精算するものとします：固定資産税、借地料、引き継いだ債務の利息、住宅ローンおよびその他の保険料、テナントの家賃、私設下水道、マリーナ費用、管理組合から請求される光熱費、維持費および管理組合費、ならびに（ ）。該当する場合、エスクローは売主に請求（減額）し、買主にクレジット（増額）する方法で、テナントのセキュリティデポジット（敷金）の額を処理します。

• 【解説】
  物件にかかる維持費や税金などのランニングコストを、決済日当日を境目として、売主負担分と買主負担分にエスクローが正確に日割り精算して精算書を作成します。漏れなどがないようによく確認する必要があります。

F-6 Closing Costs

【原文 / English】

原文（英語）を開く

The following is a list of customary closing costs (including Hawai'i General Excise Tax where applicable), and is not intended to be all-inclusive. If Closing Disclosure requirements apply, Buyer and Seller are aware that customary closing costs may be reflected differently on the Closing Disclosure statement, but the net result will be the same. Escrow may charge the appropriate party other closing costs as directed by the parties.

Charge to Buyer, if applicable:

• 40% of the premium for standard coverage title insurance and any additional costs relating to the issuance of extended coverage policy (including a lender's policy)
• Cost of drafting mortgage and note or agreement of sale
• Cost of obtaining Buyer's consents
• Buyer's notary fees
• Cost of required staking or survey
• All recording fees except documents to clear Seller's title
• 50% of Escrow fee
• FHA or VA mandatory closing fees
• Condominium and Association ownership transfer fees

• Discount points and any mortgage fees
  
  Charge to Seller, if applicable:

• 60% of the premium for standard coverage title insuranc

• Cost of drafting of conveyance documents and bills of sale

• Cost of obtaining Seller's consents

• Seller's notary fees

• Recording fees to clear Seller's title

• 50% of Escrow fee

• Conveyance tax (subject to Paragraph F-7)

• FIRPTA (Federal withholding)/HARPTA (State withholding)

【和訳】
決済費用：以下は慣習的な決済費用（該当する場合はハワイ州一般消費税［GET］を含む）のリストであり、すべてを網羅することを意図したものではありません。クロージング・ディスクロージャー（決済開示書面）の要件が適用される場合、買主および売主は、慣習的な決済費用がクロージング・ディスクロージャー上では異なって反映される可能性があるものの、最終的な差引結果は同じになることを認識しています。エスクローは、当事者の指示に従い、適切な当事者に対してその他の決済費用を請求することができます。

買主の負担項目（該当する場合）:

• 標準補償タイトル保険（所有権保険）料の40%、および拡張補償ポリシー（貸手／ローン用ポリシーを含む）の発行に関連する追加費用
• 住宅ローン証書・約束手形、または売買合意書の作成費用
• 買主側の同意書取得費用
• 買主側の公証人手数料（ノタリー・フィ）
• 要求される境界杭の確認または測量（サーベイ）の費用
• 売主の所有権をクリアにするための書類を除く、すべての登記費用
• エスクロー手数料の50%
• FHA（連邦住宅局）またはVA（退役軍人省）ローンの義務的決済手数料
• コンドミニアムおよび管理組合の所有権移転手数料
• ディスカウント・ポイントおよび住宅ローン関連手数料
  
  

売主の負担項目（該当する場合）:

• 標準補償タイトル保険（所有権保険）料の60%
• 譲渡証書および動産売渡書の作成費用
• 売主側の同意書取得費用
• 売主側の公証人手数料（ノタリー・フィ）
• 売主の所有権をクリアにする（抵当権等を抹消する）ための登記費用
• エスクロー手数料の50%
• 不動産譲渡税（パラグラフ F-7 の規定に従う）

• FIRPTA（連邦源泉徴収税）／HARPTA（ハワイ州源泉徴収税）
  

• 【解説】
  登記や名義変更にかかる諸経費の負担割合についての取り決めです。

  • 買主負担（主なもの）: タイトル保険（所有権保険）のスタンダードプラン保険料の40%、買主側の公証費用、住宅ローン設定に関する費用、管理組合の名義変更手数料など。
  • 売主負担（主なもの）: タイトル保険（所有権保険）のスタンダードプラン保険料の60%、譲渡証書の作成費用、売主側のタイトル（名義）を綺麗にするための登記抹消費用、不動産譲渡税など。
  • 折半するもの: エスクロー会社への手数料（Escrow Fee）は通常50%ずつ双方が負担します。

F-7 Notice on Conveyance Tax

【原文 / English】

原文（英語）を開く

Pursuant to Conveyance Tax Law, Chapter 247, Hawai'i Revised Statutes, a higher conveyance tax must be paid if Buyer is ineligible to file a county real property tax homeowner's exemption on the Property. [Choose (a) OR (b).]

• 【和訳】
  ハワイ州改訂法第247章「譲渡税法」に基づき、買主が当該物件について郡の固定資産税の住宅所有者減免（ホームオーナー免除）を申請する資格がない場合、より高い譲渡税を支払わなければなりません。［(a) または (b) を選択してください。］

• 【解説】
  買主がこの物件を「自分の本拠地（実家・実住用）」として買うか、「それ以外（投資・別荘など）」として買うかを申告します。投資用などの場合は売主が支払う譲渡税の税率が上がります。

  • (a) 主たる居住地として購入する（後から変更した場合は差額の税金が買主に請求されます）。
  • (b) 主たる居住地以外の目的（投資用・別荘等）として購入する。

F-8 Assessments

【原文 / English】

原文（英語）を開く

An assessment is defined as any obligation or loan (not including prorations and closing adjustments in Paragraph F-5) levied against the Property by a homeowner's association, governmental body, or any other entity with a legal right to assess. ...

• 【和訳】
  賦課金（アセスメント）とは、管理組合、政府機関、または賦課を行う法的権利を有するその他の組織によって物件に対して課される、あらゆる義務またはローン（パラグラフ F-5 の日割り計算および決済調整を除く）と定義されます。...

• 【解説】
  コンドミニアムの大規模修繕などのために課される「特別賦課金」などの未払金を、決済時にどう処理するかのルールです。

  • (a) 一括賦課金: 契約日前に課された一括払いの賦課金は、売主が全額支払うか、買主が引き継ぐかを指定します。
  • (b) 分割賦課金: 期限が決まっている分割払いの賦課金は、売主が決済時に一括精算するか、エスクローで日割り精算します。
  • (d) 契約成立〜決済日までに発生した新しい賦課金: 売主は速やかに買主に開示し、負担割合を5日以内に協議します。合意に至らない場合、契約を解除できます。
    
    

---

お問い合わせ・物件相談はこちら