ハワイ州不動産買主代理契約書 セクション4〜6の解説🧐

セクション4〜6の詳細をここでお伝えしていきます。

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4. 双方代理（DUAL AGENCY）

【原文 / English】

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Buyer acknowledges that, from time to time, a brokerage firm may represent both Seller and Buyer in the same transaction. If such a dual agency situation arises, Seller and Buyer will be asked to sign a separate dual agency consent agreement prior to entering into a Purchase Contract. Buyer further acknowledges that, in a dual agency situation, there is a limitation on the brokerage firm's ability to represent either party exclusively and fully, and that the brokerage firm may not act for one party to the detriment of the other. Buyer hereby gives approval to the concept of disclosed dual agency and limited representation. Buyer's Brokerage Firm may represent other buyers, whether such representation arises prior to, during, or after the termination of this Contract. In such a situation, Buyer's Brokerage Firm will not disclose to any Buyer the terms of any other Buyer's offer.

【和訳】

買主は、仲介会社が同一の取引において売主と買主の両方を代理する場合があることを認めるものとします。このような双方代理の状況が生じた場合、売主と買主は売買契約（Purchase Contract）を締結する前に、別途「双方代理同意書」への署名を求められます。買主はさらに、双方代理の状況においては、仲介会社がいずれか一方の当事者を独占的かつ完全に代理する能力に制限が生じること、および仲介会社が一方の不利益になるよう他方のために行動することはできないことを認めるものとします。買主はここに、開示された双方代理および制限された代理という概念を承認します。買主側仲介会社は、本契約の締結前、期間中、または終了後であるかを問わず、他の買主を代理する場合があります。そのような状況において、仲介会社はいかなる買主に対しても、他の買主のオファー内容（提示条件）を開示することはありません。

【解説】

このセクションでは、同じ仲介会社が売主・買主双方を担当する際の「限界」と「公平性」について念押ししています。

• 完全な代理の制限: 通常、エージェントはあなたの利益のために100%の力で交渉しますが、双方代理（Dual Agency）では「相手の不利になる交渉」ができません。つまり、アドバイスの内容が「制限（Limited）」されることをあらかじめ承諾する必要があります。
• 他の買主との競合: あなたのエージェント（またはその会社）が、あなた以外の買主も担当している場合があります。例えば、同じ人気物件に複数の顧客が興味を持った場合です。
• オファー内容の守秘: もし同じ物件に複数の顧客が申し込んだとしても、エージェントは「あっちの人は〇〇ドルで出しましたよ」といったライバルの情報をあなたに漏らすことは絶対にありません。これにより、同じ会社の中でも公平な競争が保たれます。

5. 仲介会社の義務（BUYER'S BROKERAGE FIRM OBLIGATIONS）

【原文 / English】

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Buyer's Brokerage Firm will exercise reasonable skill and care for Buyer, and make reasonable efforts to locate properties in which Buyer may be interested. Brokerage Firm will promote the interests of Buyer with good faith, loyalty, and fidelity. Including but not limited to: (a) Seeking a property at price and terms which are acceptable to Buyer with the exception that Buyer's Brokerage Firm will not be obligated to seek other properties while Buyer is a party to a contract to purchase a property; (b) Procuring acceptance of any offer to purchase a property and to assist in the completion of the transaction; (c) Presenting all offers to and from Buyer in a timely manner; (d) Disclosing to Buyer any material facts known to Buyer's Brokerage firm which would measurably affect the property's value. Buyer's Brokerage Firm will not be obligated to make an independent investigation or evaluation of the Property, independently verify statements of Seller or any expert, or verify any information or statements made by Buyer.

【和訳】

買主側仲介会社は、買主に対して合理的な専門技術と注意義務を尽くし、買主が関心を持たれるような物件を見つけるために最善の努力を尽くします。仲介会社は、誠実、忠実、かつ真摯に買主の利益を促進します。これには以下が含まれますが、これらに限定されません：(a) 買主が承諾可能な価格および条件で物件を探すこと（ただし、買主が物件購入契約の当事者となっている期間中は、他の物件を探す義務を負わないものとします）；(b) 物件購入オファーの承諾を得るよう努め、取引の完了を支援すること；(c) 買主への、および買主からのすべてのオファーをタイムリーに提示すること；(d) 物件の価値に著しく影響を及ぼす、仲介会社が知っている重要な事実（重要事項）を買主に開示すること。 なお、仲介会社は、物件の独立した調査や評価、売主や専門家による説明の独立した検証、または買主による情報や説明の検証を行う義務は負わないものとします。

【解説】

エージェントが買主のためにプロとして最善を尽くすことを約束するセクションです。

• プロとしてのサポート: 良い条件での物件探し、オファーの交渉、契約から引き渡しまでの事務手続きのサポートが主な任務です。
• 情報の開示: 物件価値に大きく関わるような欠陥や事実を知っている場合は、必ず買主に伝えなければなりません。
• 責任の境界線（免責事項）: ここが非常に重要です。エージェントは「不動産取引のプロ」ですが、「建物検査のプロ」や「鑑定士」ではありません。そのため、売主の説明が正しいかどうかの裏取り（検証）や、専門的な建物調査を自分で行う義務まではありません。専門的な調査が必要な場合は、別途インスペクター（建物検査官）などの専門家を雇う必要があることを示唆しています。

6. 買主の義務（BUYER'S OBLIGATIONS）

【原文 / English】

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Buyer is obligated to act in good faith to cooperate with Buyer's Brokerage Firm by furnishing it with all relevant personal, financial, or other information that may be necessary to facilitate the purchase of a property. This includes keeping appointments, attending inspections, returning messages, and advising all other real estate agents that Buyer has executed this exclusive Contract with Buyer's Brokerage Firm. Buyer understands and accepts that neither Buyer's Brokerage Firm nor Licensee can render tax advice, tax planning, tax-deferred exchange information, and the like, or any other technical or legal advice in connection with this Contract. Whenever specialized advice is deemed necessary, Buyer is strongly advised to seek the services of an appropriate professional. Buyer acknowledges that the decision to retain any particular specialist is wholly the decision of the Buyer. Buyer will notify Buyer's Brokerage Firm in writing of any areas of particular concern. Buyer will consider properties selected by Buyer's Brokerage Firm. Buyer will act in good faith toward the completion of any property contract entered into in furtherance of this Contract. Buyer has an affirmative duty to protect him/herself, including discovery of the legal, practical and technical implications of discovered or disclosed facts, and investigation of information and facts which are known or made known to Buyer or are within the diligent attention and observation of Buyer.

【和訳】

買主は、物件購入を円滑に進めるために必要な個人情報、財務情報、その他の関連情報をすべて提供することにより、誠実に仲介会社に協力する義務を負います。これには、約束の時間を守ること、インスペクション（物件検査）に立ち会うこと、メッセージに返信すること、そして他のすべての不動産エージェントに対して「自分はこの仲介会社と専属契約を結んでいる」と伝えることが含まれます。

買主は、仲介会社およびその免許保持者が、本契約に関連して税務上の助言、税務計画、税延期（1031エクスチェンジ等）に関する情報、その他技術的または法的な助言を提供できないことを理解し、承諾するものとします。専門的な助言が必要であると判断された場合、買主は適切な専門家のサービスを受けることが強く推奨されます。特定の専門家を雇うかどうかの決定は、完全に買主の判断に委ねられることを買主は認めます。買主は、特に懸念される事項がある場合は、書面で仲介会社に通知するものとします。

買主は、仲介会社が選定した物件を検討するものとします。買主は、本契約に基づき締結された物件購入契約の完了に向けて、誠実に行動するものとします。買主には、発見された事実や開示された事実の法的・実務的・技術的な意味を理解すること、および既知の、あるいは知らされた情報や、買主が注意深く観察すれば気づき得る情報について調査を行うことなど、自らを守る積極的な義務があります。

【解説】

このセクションは、買主が「主体的に」動くべき責任の範囲を明確にしています。

• 協力体制: エージェントが最善を尽くすためには、買主側のレスポンスの速さや、ローン審査に必要な財務状況の開示が欠かせません。また、他のエージェントに声をかけられた際に「私には専属の担当がいます」と伝えることも、トラブル防止の義務として明記されています。
• 専門外の領域: 不動産エージェントは「税金・法律・建築構造」などの専門家ではありません。節税対策や法的なアドバイスについては、税理士や弁護士を別途自分で手配する必要があります。
• 自己責任の原則（Buyer Beware）: これが最も米国らしい点です。エージェントはサポートしますが、最終的に「開示された情報が自分にとって何を意味するのか（例：この欠陥を直すのにいくらかかるのか）」を確認し、納得して進める最終責任は買主自身にある、と念押しされています。

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ハワイ州不動産買主代理契約書 セクション1〜3の解説：こちら

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ハワイ州不動産買主代理契約書 セクション7〜9の解説：こちら

ハワイ州不動産買主代理契約書 セクション10〜12の解説：こちら

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