【2026年度最新版】買主代理契約書（独占的代理権）とは？
公開日：2026.04.23 更新日：2026.05.08
ハワイの不動産を所有する…とても魅力的に思いませんか？ しかし日本の不動産購入とはルールや文化が違う部分もありますので注意が必要です。
この記事では買主代理契約書（Buyer Representation Contract (Exclusive Right to Represent)）について、おおまかに理解できるよう、概要をお届けします。
署名のタイミング：なぜショーイング（内覧）の前なのか？
ハワイで物件探しを始める際、この「買主代理契約書」に署名するタイミングは「物件の内覧（ショーイング）を開始する前」と定められています。 これには主に2つの重要な理由があります。
1. 消費者保護と透明性の確保
ハワイの法律および不動産協会の規定により、エージェントがお客様（買主様）を案内する前に、「自分が誰の利益を守る立場にあるのか（代理関係）」を明確に開示し、書面で合意することが義務付けられています。 これにより、買主様は自分がどのような法的保護を受けられるのかを事前に理解した上で、安心して物件探しをスタートできます。
2. 責任と義務の明確化
この契約書には、エージェントがお客様のために誠実に動く義務（守秘義務や忠実義務など）が明記されています。 また、近年のルール改定により、買主様側でも「2024年8月17日以降、この契約を結ぶ前に当該エージェントと物件内覧をしていないこと」を表明・保証する項目が追加されました。
エージェントからのアドバイス：
「まだ買うと決めたわけではないのに契約書？」と驚かれるかもしれませんが、これは「物件を買う契約」ではなく、あくまで「プロとしてあなたをサポートするためのパートナーシップ契約」です。本格的なサポートを受ける前に、互いの権利と義務を確認しておくための大切なステップとなります。
セクション別和訳と概要
いよいよ、契約書の中身を見ていきます。 各セクション毎に概要を和訳しましたのでご参考ください。
1. AGENCY（代理関係）
ハワイにおける不動産取引の代理形態について説明しています。
- 買主代理人（Buyer's Agent）: 仲介会社は買主のみを代表し、守秘義務、忠誠、誠実な努力といった最高水準の義務を負います。
- 双方代理（Dual Agent）: 同じ仲介会社が売主と買主の両方を代表する場合です。この場合、エージェントは中立を保つ必要があり、一方の利益を他方より優先させることはできません。
2. APPOINTMENT OF EXCLUSIVE AGENT（専任代理人の指名）
買主が特定の仲介会社を「独占的な代理人」として指名する項目です。
- 買主は、物件の交渉をすべてこの仲介会社を通じて行うことに同意します。
- 他のエージェントや売主から直接連絡があった場合は、すべて指名した仲介会社に転送しなければなりません。
- 対象物件の種類（住宅、コンドミニアム、土地など）や場所（例：ハワイ全島）を指定します。
3. TERM OF AGREEMENT（契約期間）
契約の有効期間を定めます。
- 開始日から終了日（特定の日付の真夜中まで）を明記します。
- 原則として、双方が書面で合意しない限り、期間内の解約はできませんが、事前の書面通知（日数は応相談）によって解約可能とする条項も含まれています。
4. DUAL AGENCY（双方代理の承認）
同一の仲介会社が売主も代表している物件を購入する場合のルールです。
- 買主はあらかじめ双方代理の概念に同意し、実際にその状況が発生した場合は、売買契約の前に別途「双方代理同意書」に署名することを承諾します。
5. BUYER'S BROKERAGE FIRM OBLIGATIONS（仲介会社の義務）
- 買主のために適切なスキルと注意を払い、希望に沿う物件を探す努力をします。
- すべてのオファーを速やかに提示し 、物件の価値に影響する既知の重要事項を開示します。
6. BUYER'S OBLIGATIONS（買主の義務）
- 誠実に協力し、必要な財務情報などを提供すること。
- 仲介会社は税務や法務の専門家ではないため、必要に応じて専門家（弁護士や会計士）に相談すること。
- 自分自身を守るため、開示された事実の法的な影響などを自ら調査・確認する義務（Affirmative Duty）を負うこと。
7-9. その他（差別禁止、ミーガン法、紛争解決）
- 差別禁止: 人種、性別、障害などによる差別を一切行いません。
- ミーガン法: 性犯罪者の登録情報は、買主自身が警察等に確認する必要があります。
- 紛争解決: トラブルが生じた場合は、まず不動産協会等を通じた「調停（Mediation）」による解決を図ります。
10. COMPENSATION（報酬・手数料）
- (a) 総報酬: 買主は仲介会社に対し、合意した報酬額を保証します。
- 通常、この報酬は売主側から支払われる手数料で充当されますが 、売主側からの支払いが不足する場合、買主がその差額を支払う義務が生じます。
- (b) コンサルティング料: 契約時に返金不可の調査・相談料を支払う設定も可能です。
※非常に重要な項目です。仲介会社のエージェントとしっかり話し合いましょう
11. BUYER'S REPRESENTATIONS（買主の表明・保証）
- 2024年8月17日以降、この契約を結ぶ前に当該仲介会社のエージェントと物件内覧をしていないこと。
- 他に有効な独占的代理契約を結んでいないことを保証します。
第一歩はまず「ご相談」から
ハワイ不動産が気になっているけれど、何も分からないし、何から手をつけたらいいのか分からない…など、不安な気持ちがあるのは当然です。国も違えば言葉も違うし常識も異なります。 ハワイに精通している私たちがサポートいたします。 お気軽に「ご相談」からまずは始めてみませんか？
